Voici 6 étapes pour acheter la bonne propriété de location de vacances:

En Algarve, les gens achètent généralement une propriété de vacances en qu’ils utilisent comme maison secondaire ou comme propriété d’investissement générant des revenus de location qui compensent certains des coûts de la propriété. La demande locative n’a jamais été aussi forte, et, avec cette demande croissante ainsi qu’un potentiel de revenu lucratif, plus de propriétaires mettent leurs propriétés sur le marché locatif. Souvent, une location de seulement 4 à 6 semaines peut couvrir les coûts d’exploitation annuels. Lors de l’achat d’une propriété de location de vacances en Algarve, il est important de choisir une destination de vacances qui correspond au type de client de location que vous souhaitez attirer, de sorte que la propriété sera louée plus fréquemment.

Voici 6 étapes pour acheter la bonne propriété de location de vacances:

1. Choisissez un bon emplacement pour votre propriété de location de vacances

Le meilleur emplacement est celui que vous pouvez vous permettre d’acheter et aussi celui qui vous apportera un rendement élevé. Demandez-vous quel type de client vous ciblez: le jeune sportif, la famille, le couple aîné ou le client de luxe du type «l’argent n’est-il pas un problème»?

Adaptez le type de propriété et la zone environnante au client que vous souhaitez attirer. Par exemple, les jeunes sportifs sont généralement à la recherche d’un appartement situé au centre, entouré par des attractions telles que les plages, les terrains de golf, les marinas, les pistes cyclables et de jogging. L’emplacement, les équipements et les attractions sont importants lorsque vous envisagez d’acheter une propriété de location de vacances.

Concernant la gamme de prix, elle peut varier d’environ € 2.500 par semaine pour un appartement de 2 chambres à plus de € 20.000 par semaine pour une villa de luxe haut de gamme à Quinta do Lago et Vale do Lobo.

2. Comment trouver des propriétés de location de vacances

Au cours des dernières années, les propriétés de location de vacances sont devenues une alternative populaire pour les touristes qui cherchent un hébergement temporaire pendant leurs vacances. Ces types de propriétés peuvent être trouvés en ligne, avec une société immobilière.

  • Recherche en ligne

Le meilleur endroit ou commencer à chercher des locations de vacances est Internet! Choisissez les destinations que vous aimez et ensuite ayez une idée de la région en regardant les cartes, les attractions locales, les hôtels et les propriétés locatives. Cela vous aidera à savoir quelles propriétés louer et pourquoi, quel type de touristes vont dans cette région, ainsi quelles propriétés de location de vacances sont disponibles à acheter. Vous pouvez filtrer les résultats en fonction de la fourchette de prix que vous préférez et des zones dans lesquelles vous souhaitez acheter. De plus, certaines listes ont un mot clé “propriété de vacances” que vous pouvez sélectionner dans votre recherche. Vous n’aurez qu’à faire quelques recherches au préalable pour savoir quelles sont les attractions de la région qui encouragera les touristes à venir et à louer votre propriété.

  • Contactez un agent immobilier agréé

Après avoir navigué en ligne et mis en place une liste restreinte de propriétés, vous devriez également travailler avec un agent immobilier local pour vous aider à faire des recherches plus extensives sur la région et fixer des visites des propriétés de location de vacances potentielles. Cet agent immobilier sera en mesure de vous donner une perspective locale de la région, y compris où spécifiquement les vacanciers veulent rester. Celui-ci sera également en mesure de vous indiquer à combien se vendent ou se louent les propriétés comparables.

3. Ce qui rend votre propriété de location de vacances attrayante
Les meilleurs endroits pour acheter une propriété de vacances sont basés sur les attraits de l’emplacement, leur caractère abordable, votre retour sur investissement attendu, le taux d’occupation local et le taux de location du marché à court terme. Choisissez un endroit dans une zone touristique avec non seulement les attractions à proximité qui sont faciles à atteindre, mais a également un potentiel d’investissement à l’envers.

Ce qui rend attrayant Quinta do Lago et Vale do Lobo est leur environnement luxueux, pour Vilamoura ce serait sa marina et la scène sportive, quant à Lagos il s’agirait plus de sa vie nocturne et de ses petites plages. Les attractions de la région sont importantes, mais les grandes villes telles que Lisbonne et Porto sont à oublier car elles sont trop chères et n’ont pas un retour sur investissement assez élevé.

Une bonne règle pour décider où acheter une propriété de location de vacances serait un taux d’occupation local de 70% ou plus. Cependant, vous devez également considérer le fait que de nombreuses destinations de vacances sont saisonnières, donc ces taux vont fluctuer. Les taux de loyer du marché à court terme varient également. Considérez d’abord les loyers dans la région, puis, déterminez ensuite si vous pouvez vous permettre de payer vos factures lorsque la propriété n’est pas louée ou si les loyers fluctuent en fonction des saisons.

4. Calculer revenu et coût potentiel
Il est important de vouloir acheter une propriété de location de vacances que vous apprécierez mais qui a également un sens financièrement parlant. Une fois la propriété potentielle identifiée, vous devriez effectuer une analyse coûts-avantages pour vous assurer que vous pouvez vous permettre de payer la propriété, même si elle est vacante. Regardez les taux d’inoccupation de la région ainsi que les loyers à court terme, puis comparez-les à vos coûts de financement et d’exploitation mensuels.

Une fois que vous avez trouvé les coûts d’exploitation et les revenus locatifs, vous pouvez déterminer si la propriété est rentable. Par exemple, si les frais d’exploitation mensuels d’une propriété sont de 250 €, les mensualités hypothécaires de 1.750 €, le loyer nocturne de 100 € et le taux d’occupation de 80%, vous pouvez calculer votre bénéfice mensuel potentiel de la façon suivante:

Revenu mensuel potentiel: [(100 €) x (80%) x (30 jours) – [(250 €) + (1.750 €)]] = 400 €
Dans cet exemple, la propriété serait rentable dans le cas ou elle était disponible à la location pendant 30 jours complets. Cependant, n’oubliez pas que vous réduirez considérablement vos taux d’occupation potentiels si vous vivez dans l’unité à temps partiel et que les taux d’occupation diminueront également pendant les saisons creuses.

Une propriété de location de vacances peut être un investissement judicieux et un endroit agréable pour se détendre, mais gardez à l’esprit les coûts associés à la possession. Outre les frais que certains sites en ligne facturent pour la réservation de vos locations, vous serez également responsable de couvrir les charges, les frais de copropriété et frais de gestion, les publicités, les taxes foncières et taxes sur les revenus locatifs, la licence AL, les paiements hypothécaires et ceux de l’assurance.

5. Comment gagner de l’argent sur votre propriété de location de vacances
Les moyens les plus populaires pour gagner de l’argent sur les locations de vacances incluent AirBnB, OwnersDirect, ainsi que des programmes d’hôtels. Si vous engagez une société de gestion immobilière, ils listeront votre propriété et se chargeront de tous les autres services, mais vous devez ajouter leurs frais à vos coûts. Alternativement, vous pouvez gérer la propriété et son listing vous-même.

6. Obtenez un financement pour votre propriété de location de vacances
Après avoir choisi l’emplacement de la propriété et calculé ses coûts et revenus, vous devrez l’acheter. Vous pouvez l’acheter comptant ou la financer. Les propriétés locatives sont habituellement financées par un prêt conforme, un prêt de portefeuille, un prêt à court terme ou un prêt-relais.

7. Embaucher des services de gestion pour votre propriété
Après avoir acheté votre propriété de location de vacances, vous pouvez soit la gérer vous-même ou embaucher quelqu’un d’autre pour le faire à votre place, ce qui affectera les services dont vous avez besoin ainsi que vos coûts globaux. Par exemple, si vous devez gérer la propriétévous-même, vous devez engager des services opérationnels tels que des jardiniers et des nettoyeurs. Si vous avez une piscine, vous aurez besoin d’une entreprise distincte pour prendre soin de la piscine.

Les services opérationnels typiques comprennent les éléments suivants:

  • Services de nettoyage
  • Réparations et maintenance
  • Services de jardinage

Toutefois, si vous achetez une propriété de location de vacances avec un condominium, ils s’occuperont de la plupart des soins externes pour vous. En plus, si vous embauchez une société de gestion immobilière, ils s’occuperont généralement de tous les services opérationnels à votre place. Bien sûr, ils facturent des frais qui doivent être pris en compte à vos frais. Les frais de gestion de location de vacances varient mais sont en moyenne 28% du revenu locatif.

8. Assurez-vous d’avoir une licence AL
Afin de louer une propriété au Portugal, vous avez besoin d’un permis officiel appelé Licence AL (Licença de Alojamento Local – permis requis pour les locations de vacances à court terme). Cette licence est supportée par un contrat de location entre vous, ou la structure d’entreprise qui détient la propriété, et votre gestionnaire immobilier. Une fois que votre gestionnaire de propriété a le permis, ils sont responsables de toutes les locations dans votre villa. Il doit y avoir une bonne entente entre le propriétaire et le gestionnaire de la propriété, car la propriété doit être maintenue dans un état d’entretien élevé et adaptée à son usage.

9. Gérer la propriété
Vous voulez louer la propriété dès que possible pour commencer à faire des revenus locatifs et compenser vos coûts de propriété.

Si vous décidez de gérer votre propriété vous-même, vous devez habiter à proximité ou embaucher du personnel de service comme des nettoyeurs et une équipe de rencontre car vous ne pourrez pas vous occuper de tout cela tout seul. Vous aurez également besoin d’un moyen de laisser le personnel de service et les invités entrer dans la propriété sans avoir à vous déplacer. Certains propriétaires ont un code d’accès à la propriété qu’ils réinitialisent entre chaque utilisation.

Alternativement, vous pouvez engager une société de gestion qui gérera la propriété pour vous. C’est le moyen le moins gourmand en temps puisque vous n’avez pas à être impliqué dans les opérations quotidiennes. Cependant, cela peut être coûteux et vous devez être en mesure de payer les frais de gestion. Typiquement, les frais de gestion pour les propriétés de vacances varient de 25 à 50%, avec 28% étant la moyenne.

Vous ou votre société de gestion immobilière listera l’unité sur des sites Web pour l’exposer aux vacanciers. Vous pouvez la lister sur plusieurs sites pour augmenter le nombre de locataires atteints. Lorsque vous placez votre logement à louer sur Internet, bloquez les jours où vous voulez l’utiliser afin que personne d’autre ne puisse le louer pendant cette période. Si l’unité fait partie d’un programme de gestion d’hôtel, elle listera l’unité pour vous.

10. Avantages et inconvénients de l’achat d’une propriété de location de vacances
L’achat d’une propriété de location de vacances en Algarve permet d’avoir un lieu de vacances tout en compensant une partie des dépenses avec des revenus de location lorsque vous ne l’utilisez pas. Les loyers à court terme sont généralement plus élevés que les termes de location à long terme, mais les frais d’entretien, les charges et les frais de gestion peuvent s’accumuler rapidement.

Avantages de l’achat de location de vacances:

  • Vous pouvez profiter de votre location de vacances quand vous voulez
  • Les revenus de location peuvent compenser les dépenses liées à la propriété et les dépenses de vacances
  • Une maison de vacances est une source de revenu supplémentaire

Inconvénients d’acheter des biens de location de vacances:

  • Vous devez calculer les taxes et les frais de fonctionnement, que votre propriété soit louée ou non: le revenu peut être irrégulier puisque les locataires de vacances sont habituellement saisonniers
  • Vous devrez peut-être engager un gestionnaire immobilier pour prendre soin de votre propriété
  • Les propriétés de location de vacances sont généralement plus durement touchées pendant les périodes de ralentissement économique, car les gens réduisent ou annulent souvent leurs vacances pour économiser de l’argent

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Maria Brismontier
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