Da die Nachfrage nach Immobilien an der Algarve in den letzten Jahren gestiegen ist, stellen wir fest, dass immer mehr zum Verkauf stehende Häuser illegale Anbauten, nicht genehmigte Schwimmbäder oder fehlende Dokumente aufweisen. Ist der Kauf solcher Immobilien gefährlich? Viele Ausländer scheuen sich davor, weil sie nicht ausreichend informiert sind.
Der Grund dafür, dass es an der Algarve immer noch eine enorme Anzahl nicht genehmigter Gebäude, Erweiterungen und Schwimmbäder gibt, ist historisch auf das Laisser-faire der Hausbesitzer und der Gemeinden zurückzuführen. Rückblickend war der Bau eines Schwimmbads oder der Umbau eines bestehenden Hauses genauso langsam, kostspielig und umständlich wie der Bau eines neuen Hauses. Die Genehmigungszeiten für Projekte dauerten (und dauern immer noch) Jahre und nicht Monate. Infolgedessen haben viele Einheimische und Ausländer den einfacheren und billigeren Weg gewählt und ohne Genehmigung gebaut, um es anschließend zu legalisieren, anstatt das richtige Verfahren einzuhalten. Da illegale Bauvorhaben immer noch kaum kontrolliert werden (die Kommunen schicken nur selten Leute los, um nach Verstößen zu suchen), gab es keinen Anreiz, unerlaubte Bauvorhaben zu legalisieren.
Heutzutage unterliegt der Bau von Gebäuden bestimmten gesetzlichen Vorschriften und Genehmigungen, und illegale Bauten werden bestraft. Ihr Anwalt rät Ihnen möglicherweise, vorsichtig zu sein und im Zweifelsfall kein Risiko einzugehen. Bitten Sie Ihren Anwalt, die Situation sorgfältig zu analysieren, damit Sie keine gute Gelegenheit verpassen. Zunächst ist es wichtig, die nicht autorisierten Teile zu identifizieren. Da die Eigentums- und Gebäudeunterlagen in Portugal immer noch sehr uneinheitlich sind, ist es nicht immer einfach herauszufinden, welche Teile einer Immobilie korrekt lizenziert sind.
Fordern Sie von der Gemeinde abgestempelte Grundstückspläne an. Sobald Sie die gestempelten Pläne haben, vergleichen Sie diese mit der tatsächlichen Immobilie. Ihr Immobilienmakler sollte Ihnen dabei helfen können. Es gibt jedoch Immobilien, die von der Wohngenehmigung ausgenommen sind und für die keine eingetragenen Pläne vorliegen. In diesem Fall sollten Sie zur Gemeinde gehen und alle vorhandenen Dokumente überprüfen.
Stellen Sie sich vor, Sie haben die perfekte Immobilie an der Algarve gefunden, aber es stellt sich heraus, dass sie nicht völlig legal ist. Was sollten Sie tun? Keine Panik, machen Sie eine objektive Analyse. In vielen Fällen sind die nicht autorisierten Teile nicht von großer Bedeutung. Nur weil eine Immobilie einige illegale Teile enthält, heißt das nicht, dass sie nicht verkauft werden kann oder dass Sie sie nicht kaufen sollten. Wenn die Änderungen oder Ergänzungen jedoch nicht legalisiert werden können, stellen Sie sicher, dass Sie sich über die Konsequenzen im Klaren sind. Lassen Sie sich dies von Ihrem Immobilienmakler erklären.
Es ist zu beachten, dass für einige Immobilien (insbesondere solche, für die keine Wohnlizenz erforderlich ist) unklare Unterlagen vorliegen. Das bedeutet, dass es oft nicht möglich ist, genau zu definieren, was genehmigt wird. Dann sollten Sie einen Architekten konsultieren.
Unterschätzen Sie nicht die Lage der Immobilie, die Sie kaufen möchten. Liegt das Grundstück in einem der Schutzgebiete REN oder RAN (ökologisches oder landwirtschaftliches Schutzgebiet), wird die künftige Legalisierung komplizierter, da eine Genehmigung der für diese Gebiete zuständigen Stellen erforderlich ist. Oftmals werden zusätzliche Baubeschränkungen verhängt, etwa eine Reduzierung der zulässigen bebauten Fläche oder sogar eine Grundschuld, die den Verkauf der Immobilie für 10 Jahre verhindert.
Auch die Bauvorschriften sind in den letzten Jahren strenger geworden. Es ist wahrscheinlich, dass sich die Planungsvorschriften seit dem Bau des ursprünglichen Gebäudes geändert haben. Wenn das bestehende Gebäude nicht den aktuellen Planungsvorschriften entspricht, kann es schwierig (und in manchen Fällen sogar unmöglich) sein, es zu legalisieren. Die häufigsten Probleme sind, dass das Grundstück zu nah an der Grundstücksgrenze liegt, die bebaute Fläche größer ist als erlaubt oder das Haus mehr Stockwerke hat als in den Unterlagen angegeben.
Es wird oft gesagt, dass ein illegales Haus nicht für eine Hypothek in Frage kommt. Das ist nicht ganz richtig. Sie können eine Immobilie mit unbefugten Teilen kaufen und eine Hypothek aufnehmen. In den meisten Fällen bewertet der Gutachter der Bank die nicht autorisierten Teile mit Null, wodurch sich der Betrag verringert, den die Bank Ihnen zu leihen bereit ist. Wenn zum Zeitpunkt der Bewertung ein Regularisierungsprozess im Gange ist, kann der Gutachter zwei Werte angeben: einen im Ist-Zustand und einen weiteren, sobald die Regularisierung abgeschlossen ist.
Der Umgang mit nicht genehmigten Grundstücksteilen an der Algarve ist ein wesentlicher Bestandteil beim Kauf und Verkauf von Immobilien. Wenn Sie gut informiert sind und die bestehenden Auswirkungen und Einschränkungen verstehen, gibt es keinen Grund, warum Sie keine Immobilie mit nicht autorisierten Teilen kaufen können. Es wird immer empfohlen, mit einem seriösen Immobilienmakler oder Anwalt zusammenzuarbeiten, der Sie beraten und eine Due-Diligence-Prüfung für jede Immobilie durchführen kann, die Sie kaufen möchten.
